随着中国经济的飞速发展和城市建设的快速推进以及万达模式的榜样力量，城市商业综合体可谓是如雨后春笋般涌现。从积极意义上讲，许多面临旧城改造、土地置换的城市中心地带，城市综合体因其功能业态的丰富多样性和互补连动性必定会给区域带来聚合力，对就业、经济流通、城市建设、税收等均带来收益；但同时，尤其是国家出台一系列住房调控政策后，出现的诸多地产开发企业和投资客纷纷聚焦商业地产项目现象，有理由让业内人士担忧商业地产的持续良性发展。

　　城市综合体作为商业地产类项目的塔尖极致形态，其对策划、招商、设计、运营管理、资金链等均提出更为苛刻的要求，需要更加理性的决策和投入，一旦出现闪失，其负面影响不仅仅是项目本身，波及面会更加广泛，挽回难度也会更大。

　　商业地产项目操作流程

　　商业地产在经济发达国家，其根本属性是归为金融行业，其策划、招商、建设及运营增值、收益的各阶段的实质核心就是投融资的过程，而非简简单单的策划、建设和销售的过程。

　　如果说住宅地产卖的是产品的话，那么商业地产卖的是价值，是超越物业形态之上的商业价值。由此可见，它可以增值数倍。同样，也可以血本无归。其核心决定因素就是商业氛围的打造，这也是绝大多数商业地产项目均有市场培育期的原因所在。商业氛围的成熟时期，抛开资金链条的因素，也不同程度地决定了投资者自持物业和销售物业的比例，以及销售时机的选择问题。

　　商业地产项目的操作分为以下四个阶段：商业策划阶段、商业设计及建设阶段、营销招商阶段和运营管理阶段。这四大阶段可谓是环环相扣、互有交叉，没有轻重之分，但一定要相互协调、配合的过程，任何一个环节的失误都可能带来难以挽回的代价。

　　简单阐述一下各阶段的主要工作内容：

　　商业策划包含：前期市场调研、商业定位、预招商、投资模拟分析。

　　商业设计及建设包含：商业设计除普通意义上的建筑设计外，还应包含形象概念、室内外环境景观、色彩、标识等设计内容；建设阶段对投资、时间成本的控制起到决定因素，各专业、工种的协调配合要求极高。

　　营销招商包含：行销策划、市场推广、招商策略及执行。这是商业地产成功与否在执行层面的核心和关键所在。

　　运营管理包含：运营管理系统的建立、团队组建、物业管理、资产管理。

　　关于城市综合体

　　城市综合体的复合功能毋庸置疑，但与多功能建筑（群）仍有本质的区别，其核心在于城市综合体的各项功能业态相互依存、相助互益，形成良好的互动、多功能高效运转的有机系统，而多功能建筑（群）仅为数量与种类的积累综合，各业态并无直接、相互依存的关联，其局部功能的增减并无大碍。所以，。

　　城市综合体建筑本身具有四个典型特征：

　　1、超大空间尺度。其体量在与城市规模、区域经济总量相匹配的同时，往往与城市主干道相联系，建筑体量相对巨大，室内外空间的尺度的协调把握往往是考量设计师对项目掌控能力的关键点之一。

　　2、交通体系立体、树形化。人流、车流两大体系下，人流从业态来分又分为商务、商业、居住、酒店人流，每种业态又可分为业主、消费人流、服务人员流线；从交通组成又可分地下层、地下夹层、一层和城市天桥层，这种立体交通组织将城市街道、地铁、停车场、市内交通及建筑内部交通与城市公共交通系统有机联系，系统庞大、复杂。

　　3、机电、设备系统复杂。城市综合体往往代表了所在城市的经济实力和建造水准，其机电设备的配置几乎可以涵盖所有类别公共建筑所需的类型，并且因建筑体量之大以及各业态之间的关联性，仅仅其集成控制以及计量系统的设置方式，对于投资方、设计方、建造方、管理方都提出了更高的要求。能耗问题也已引起投资方的足够重视，有经验的运营管理方仅对照明系统（尤其是不同业态的商业部分所需照明用电量差别甚大）都会提出严格的控制要求；其他环保型新能源、新技术的广泛应用将会成为城市综合体的发展趋势。

　　4、操作的专业化。商业策划、商业设计、招商融资、运营管理各个环节中，专业团队的参与是必然，即使如此，如果投资方没有将各个环节有机串联、协调运作的能力，庞大的运作系统仍可能会问题百出，造成浪费。仅拿商业设计举例，传统的国内设计内容包含：建筑方案设计单位、建筑施工图设计单位、室内设计单位、景观设计单位，他们之间专业不同，关注的重点不同，参与项目的时间节点也不同，如果再加上所有设计单位与策划、招商、运营系统的协调量，不言而喻。当然，选择一家规划、建筑、景观、室内一体化同步进行的专业设计团队，会是提高工作效率、降低协调成本的途径之一。

　　由以上特点可以看出城市综合体的设计环节的成功与否的标准，更多的是看不同业态功能布局的合理性、高效、节能、成本控制、各种复杂系统、城市形象的综合解决效果，而非大家经常评论表面外观效果好看与否，成功的作品会提升项目的经济及社会价值，相反，即便是建筑造型奇特、新颖、独具风采，最终也只会昙花一现；更何况，因城市综合体的体量巨大，设计师应更多的考虑建筑与周边城市环境的协调关系，考虑空间使用者人的心理感受和使用要求；过于强势和排他性的建筑造型，其成功的可能性会大打折扣。

　　关于商业设计

　　国内建筑设计阶段主要分为两大阶段“前期的规划和建筑方案设计和后期的施工图设计阶段，目前商业项目的设计环节大多也沿用此办法在操作，但这其实是远远不够的，造成重复施工、反复修改、拖延工期和浪费投资的现象甚多，更主要的是商业环境效果难以理想。发达国家已普遍成熟地采用建筑、形象概念、色彩、界面、室内外环境景观、标识设计一体化的做法，各专业相互协调、渗透、同步进行，综合效果理想，事半功倍。从中不难看出，建筑设计仅仅是商业设计系统中的一环，它替代不了全部。国内尽管商业设计体系尚未健全，但规划、建筑、景观、室内四大专业同步进行（委托一家设计机构承担四大专业更会省去大量的协调成本）的条件是成熟的，同时专业的设计团队对色彩、标识等整体概念的清晰，也会引导商业项目向成功和高效的方向迈进。

 ——北京博地澜屋建筑规划设计有限公司总设计师 曹一勇撰稿