大型房企投资目光调整 负债水平居高不下
拿地热情不减四大房企集体转向中小户型市场
近日，在金地集团2012业绩说明会上，该集团董事长凌克自称在每次年报出炉前都感到“诚惶诚恐，压力大”。在谈及金地集团去年的业绩时，凌克直言，盈利能力不足是金地面临的最大问题。
对比传统四大地产龙头股2012年的业绩，金地集团除了在净利润增速上较为缓慢外，在增加土地储备上也较为保守。
据金地集团披露的年报数据显示，在2012年四大地产龙头股中，净利润和同比增长率最高的为万科。其实现净利润125.3亿元人民币，同比增长30.4%，成为A股第二家净利润过百亿元的上市房企。
保利地产在地产调控难见松绑迹象的情况下，全年实现净利润84.4亿元，同比增长29.2%。而力推中高端产品的招商地产在2012年实现净利润33.18亿元，同比增长28.03%。
招商地产总经理贺建亚日前也表示，今后会尽量推一些偏向中低价位、中小户型的产品，从而均衡产品结构。
与招商地产类似，坚持走中高端住宅路线的金地集团从去年下半年开始调整产品路线，2012年营业收入同比增长37.4%，达328.6亿元；实现净利润33.9亿元，同比增长12.2%。
面对产品转型导致利润下降的质疑，金地集团财务总监韦传军在业绩说明会上解释称，政策调控对中小产品起保护作用，在调控的背景下，“中小户型产品的利润率反而会更高”。
在刚需市场占主导的情况下，地产标杆企业纷纷加大中小户型产品的供给，金地也开始将重心向中小户型产品市场偏移。
金地集团总裁黄俊灿表示，在公司今年新推的346万平方米产品中，中小户型产品占比将达80%。加上此前库存的产品，全年可供销售的房源达546万平方米，中小户型产品占比65%。而在2011年，中小户型产品在总供给中仅占49%。
此外，对比4家标杆企业年报，保利地产以447亿元的拿地总金额位居四大房企之首。万科去年也入手76个项目，合计权益规划建筑面积1446万平方米，拿地总金额430亿元。一向被认为稳健的招商地产2012年新增土地储备规划建筑面积390万平方米，同比增长37%，拿地总金额156.73亿元，超过前两年的总和。
与上述3家企业相比，金地集团在去年的土地市场上较为谨慎，全年共获取12个项目、总计241.7平方米的土地储备。进入2013年，金地集团的囤地速度加快，第一季度分别在北京、杭州、佛山、宁波等地入手9个项目，累计斥资70亿元。在业绩说明会上，凌克表示，今年金地集团预计拿出150亿元用于土地储备。
楼市限购收窄投资渠道“北京客”外流
在刚刚落幕的2013北京春季房展上，外埠和***项目数量是北京本土项目的三倍之多，成为此次展会的绝对主力。其中，***参展项目300余个，分布在30余个国家和地区，参展数量及项目覆盖区域之广刷新了此前纪录。
参展的海南海口组团、万宁组团，云南组团，黑龙江伊春组团，山东蓬莱组团等外来项目，大都是由城市牵头组织的项目组团。
对此，北京房展组委会副秘书长郑向东表示，大家都看好北京的市场购买力。
据北京房展会组委会调查，关注外埠楼盘的观展者占总调查人数的43.8%，不关注外部楼盘的占53.1%，未明确表态的占3.1%，其中关注北京周边项目的占关注外部楼盘人数的44%，关注山东、辽宁等环渤海项目的占18%，关注海南项目的占18%，关注云南、黑龙江等内陆旅游城市的占20%。
“以前只知道海南好，没想到云南、黑龙江也不错，空气质量特别好，景色也很美。尤其是云南，之前只去过一次就深深地喜欢上了。这次来房展会是想了解大理普通住宅的价格，房价大约在6000元/平方米左右，我觉得可以重点考虑。”在大理组团咨询的“北京客”陈先生告诉记者。
陈先生只是一个缩影。在此次北京春季房展会上，大批“北京客”表现出对外埠项目的浓厚兴趣。可见，“北京客”正在寻找一条在严格的楼市调控政策下的释放之路。
投资置业人群趋向年轻化
“此次展会，外地项目之所以供需两旺主要有两方面原因：一是北京版新‘国五条’限购政策压制了大量购房者；二是国内目前投资渠道匮乏，房地产仍是投资需求的重要流向；三是人民生活水平达到一定的层次，对于养老、度假等需求逐渐增多。”郑向东说。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，外埠项目受到“北京客”追捧，说明民间的投资热情依旧高涨。
值得注意的是，北京购房者对度假地产的需求从海南、山东等地的海景地产，延伸到云南、黑龙江等地的山景地产和文化地产。此次展会，海南、云南、黑龙江等旅游胜地以其独特的自然资源、优质的生态环境、广泛的区域供应和多元化的产品定位，满足了北京居民对养老、度假地产的需求。
记者发现，与以往置业不同的是，关注养老、度假地产的购房者呈现年轻化趋势。在北京春季房展会现场，很多年轻人十分关注海南、云南、黑龙江等地的度假项目。在此之前，海南、山东等地的度假项目的购房者多为享受候鸟式养老生活的退休人群。房展组委会数据显示，在此次展会的观展者中，首次置业以20岁～35岁人群为主，35岁以上人群较多关注升级置业或投资置业。
***地产争夺国内市场
除了国内养老地产项目、度假地产项目外，***地产项目也加入了吸引“北京客”的争夺战，并对中国购买力市场觊觎许久。
“除以往参加过北京房展会的美国、加拿大、澳大利亚等国家外，此次展会上还出现了首次参展的阿鲁巴、冰岛等国家。”郑向东说，“很多国家目前经济低迷，自身购房需求很少，加上北京、上海这种高层次人群对教育及投资需求较强烈，出现了向***置业或***投资的现象。”
据介绍，北京春季房展会***地产参展项目达300余个，这些项目来自加拿大、美国、英国、澳大利亚、法国、荷兰、西班牙、拉脱维亚、塞浦路斯、新西兰、立陶宛、韩国、新加坡、泰国、毛里求斯、阿鲁巴、冰岛、中国香港等国家和地区。项目类型丰富多样，涵盖公寓、别墅、土地投资、投资移民、美国EB-5等。
记者在展会现场发现，前来咨询***地产项目的购房者络绎不绝，并且都是专程来资讯***项目的。
北京房展组委会调查显示，被调查者中19.6%表示考虑购买***项目，意向置业国家包括美国、法国、澳大利亚、英国、新西兰、新加坡、加拿大、俄罗斯、马来西亚、韩国、泰国等。
据北京房展组委会国际部总监魏克非介绍，在此次北京春季房展会上，美国、欧洲等国家仍是投资热点。塞浦路斯、斐济、毛里求斯、泰国等国家由于风景宜人、生活内地房企4月离岸债融资过百亿美元——IMF警告勿“以债养债”
万科投资新加坡，碧桂园踏足马来西亚，万达收购美国院线……中国地产商高歌猛进的另一面，是其负债水平的居高不下。国际货币基金组织（IMF）警告，内地楼市盈利前景堪忧，地产商负债水平偏高，须警惕“以债养债”的循环。
IMF常驻香港代表AndreMeier表示：“受楼价调控和信贷收缩的双重影响，中国地产商的盈利能力减弱。与此同时，他们大肆利用境外融资平台发行高收益债券，使得偿债风险不断增大。”
根据汤森金融公司的统计，中国房地产公司在2011年、2012年共发行47只债券，涉及金额492.75亿美元。自年初以来，据不完全统计，在香港上市的内地房企已累计发行100亿美元的离岸债券，且毫无“收敛”的趋势。
德勤全国房地产行业主管何锦荣透露，2013年，约有3000亿元人民币的房地产信托产品到期，中小型开发商的资金压力陡增，超过10家内地房企正积极争取年内在港上市。
消息人士指出，雅居乐正寻求一笔3年期的银团贷款，贷款协商价格约为400个基点。据悉，雅居乐刚刚在今年1月发售了一笔7亿美元的次级永久资本债券，而在短短3个月后再次向市场“抽水”，其融资压力由此可见一斑。
今年将迎境外融资高潮
AndreMeier分析称：“几乎所有在港上市的内地开发商都对发行离岸债券，包括人民币点心债、美元债券等兴趣浓厚。随着三大评级机构的覆盖面越来越广，大型开发商的平均息率已从两年前的平均12%—13%降至8%左右，但不能奢望境外投资者可以无限接纳高风险债券。”
今年1月份，已先后有14家内地房企发行不同年期的离岸债券，价值约为49亿美元，已占2012年总收益的28%，债券期限从几个月到10年不等。另据交银国际研究部的粗略统计，自年初以来，内地开发商的境外再融资总额已逼近100亿美元。
3月27日，万科集团首次发行***债券，通过万科（香港）发行8亿美元5年期定息债券。同日，绿城中国宣布增发2018年到期优先票据所得的净额款项约3.09亿美元，息率达8.5%。3月28日，融创中国继年初配股20亿港元后二度融资，发行5年期高收益美元债券，票息为9.375%，发行规模为5亿美元。
交银国际房地产分析师刘雅瀚认为，内地房企正呈现两极分化的趋势：大型龙头开发商趁市场较佳，或配股、或发债，积极增资，部署***扩张；中小型开发商则面临国内贷款到期的压力，急于在***融资偿债。“今年将掀内地房企境外融资的又一个高潮。”他说。
另据中国信托协会统计，2013年到期的房地产信托产品余额高达3000亿元人民币。何锦荣表示，大多数信托计划在2011年“楼市寒冬”时发行，信托期限为1年—2年，未来数月将迎来集中偿付潮。
银监会副主席王兆星预警，内地房企的负债水平偏高，将引导相关银行加强房地产信贷风险控制，对行业来说可谓“雪上加霜”。
内地房企香港排队上市
“国内信贷环境有紧无松，在境外上市已成为大多数中小型开发商最后的救命稻草。毫不夸张地说，如果不上市，企业就将随时面临被兼并或淘汰的厄运。在短短1个月时间内，已接触了10家有意赴港上市的内地房企。”何锦荣透露。他表示，除了传统的中小型住宅开发商外，另有五六家区域酒店开发及运营商也在积极寻求年内上市。如今，投资者对另类商业房企的兴趣颇高，而对纯粹为了还债的开发商则意兴阑珊。
“在现实情况下，中小型开发商难以取得国内银行贷款，以往发行投资信托的融资渠道被监管层掐断，谁能抢先获得境外融资平台，谁就能在这轮行业整合潮中存活下来。就算境外垃圾债息率高至15%，总比饿死强。”业内人士表示。
德勤预期，在未来数年内，离岸企业债券会成为内地开发商优先选择的融资渠道，但资本市场环境随时左右着债券发行和息率变化，负债过高会直接影响企业的债务评级，“以债养债”的模式未必适用于所有开发商。
成本、房屋持有成本较低等优势，已成为投资***置业的新趋势。此外，碧桂园、绿地等国内知名企业的***项目也是备受关注。
